Platzt die Blase oder bleibt der Boom?
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Platzt die Blase oder bleibt der Boom?

Immobilienmarkt 2018

Neue Gutachten prognostizieren einen Trendbruch bei den Wohnimmobilienpreisen in deutschen Großstädten. Selbst auf dem Land steigen Kaufpreise inzwischen stärker als die Mieten. Über die Effekte sind sich Experten uneins. Wer liegt mit seiner Prognose richtig? Steht das Ende des Hochpreiszyklus bevor? Darauf sollten Sie jetzt achten.

Selten fand eine Immobilienstudie so schnell ihren Weg in die Medien. Vom Spiegel bis n-tv: Alle berichteten, was Professor Harald Simons, Chefgutachter bei der empirica AG, im „Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2017“ als erster deutscher Immobilienexperte prognostizierte. Nein, es gehe nicht so weiter, der Boom sei am Ende. Statt zu wenig würde in den sieben größten Städten Deutschlands inzwischen sogar zu viel gebaut. Unerfreuliche Aussichten für eine Branche, die bei der Produktion und den Preisen seit Jahren nur eine Richtung kennt: steil nach oben.

Doch das Immobilienjahr 2017 gab den Erfolgsverwöhnten abermals Recht – vorerst. Von Krise oder Blase keine Spur. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zogen erneut an und verteuerten sich gegenüber dem Vorjahr um 7,9 Prozent, wie das Institut Empirica im diesjährigen „Frühjahrgutachten Immobilienwirtschaft 2018“ feststellt. Der Anstieg fiel damit nur etwas moderater als 2016 (8,8 Prozent) aus. Die Neuvertragsmieten stiegen deutschlandweit um 4,3 Prozent auf 7,46 Euro pro Monat und Quadratmeter – und damit sogar stärker als im Jahr zuvor.

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Endet der Hochpreiszyklus?

Trotzdem hält Harald Simons an seinen Vorjahresthesen fest und sagt ein Ende des Hochpreiszyklus voraus. Ein weiterer überproportionaler Anstieg der Kaufpreise sei bundesweit praktisch ausgeschlossen. Die aktuellen Preise ließen sich nur rechtfertigen, wenn die Mieten weiter steigen würden. Einen solchen Trend sieht Simons nicht, ganz im Gegenteil. Die Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage sind seiner Überzeugung nach zu Ende. Parallel dazu setze sich die deutliche Ausweitung des Wohnungsangebotes – vor allem in den Großstädten – fort.

Besonders Berlin erlebe derzeit eine regelrechte Fertigungswelle. So deute vieles darauf hin, dass das neue Wohnungsangebot die Nachfrage in Städten wie Frankfurt am Main, Stuttgart oder München erstmals seit Jahren übertreffen könnte. Fallende Immobilienpreise – um bis zu ein Drittel gegenüber den aktuellen Transaktionspreisen – sagt der Empirica-Mann daher unverändert für Berlin und München voraus. „Stuttgart würden wir nach heutiger Sicht hinzunehmen und Hamburg eher rausnehmen“, hält der Wissenschaftler im Frühjahrsgutachten 2018 fest. 

Hohe Kaufpreise drücken die Renditen

Indiz für eine Blase ist aus Expertensicht, dass die Kaufpreise auch 2017 viel schneller als die Mieten gestiegen sind. Seit 2009 haben sich die Neuvertragsmieten in Deutschland nominal um 26 Prozent erhöht, während die Kaufpreise im gleichen Zeitraum um 61 Prozent zugelegt haben und Immobilien damit vielerorts überbewertet sind. Das Delta zwischen Kauf- und Mietpreisentwicklung ist in den sieben deutschen Metropolen besonders groß – und klafft vor allem in München extrem auseinander. Zwischen 2009 und 2017 legten die Wohnungspreise hier um 143 Prozent zu, während es bei den Mieten „nur“ um 43 Prozent nach oben ging. Auch in Hamburg fällt das Plus bei den Kaufpreisen mit 90 Prozent deutlich höher aus als das bei den Mieten (23 Prozent).

Infografik

Deutsche Städte: Wachstum und kein Ende in Sicht

Unsere Grafik zeigt, dass die Zuwanderung in Metropolen und Mittelstädte auch in den kommenden Jahrzehnten anhalten dürfte. Die Folgen: eine anhaltend hohe Wohnungsnachfrage. Der Knick im Jahr 2011 ist auf die damaligen Zensus-Ergebnisse zurückzuführen.

Nutzen Sie die klickbaren Quadrate, um Städte an- oder abzuwählen.

Neu ist freilich, dass solche Diskrepanzen keine reinen Großstadtphänomene mehr sind. In 317 von 400 Landkreisen und Städten sind die Kaufpreise seit 2009 ebenfalls stärker gestiegen als die Mieten, stellt das Gutachten fest. In 232 Kreisen lag die Differenz bei mehr als 20 Prozentpunkten.

Platzt also die Immobilienblase bundesweit? „Nein, das sicher nicht“, sagt Prof. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Zwar steigen die Preise in Ballungszentren seit Jahren stark an. Doch das liege an einer hohen Nachfrage einerseits und fehlenden Neubauten andererseits. „Ein plötzlicher Preisverfall ist also unwahrscheinlich. Dennoch drohen regionale Risiken und Marktkorrekturen“, so Voigtländer. Die sieht der IW-Wissenschaftler vor allem in ländlichen Gebieten. Dort entstünden vor allem Einfamilienhäuser – in vielen Regionen jedoch zu viele. „Die meisten ländlichen Gebiete sind überversorgt, die Haus- und Grundstückspreise werden hier perspektivisch wieder fallen“, lautet Voigtländers Prognose. Lediglich in Gemeinden, die unmittelbar an Großstädte grenzen, sei noch Bedarf für Einfamilienhäuser zu erkennen.

Keine Überhitzung nach spanischem Vorbild

Die galoppierenden Miet- und Kaufpreise und die „riskant niedrigen Renditen“ zweifeln andere Experten nicht an. So dokumentieren die HVB-Marktberichte den Trend für eine Vielzahl von deutschen Städten ebenfalls. „Eine Entkopplung zwischen Mieten und Kaufpreisen können wir für München und Berlin durchaus bestätigen“, sagt Stephan Halling. Von einer „Blase“ will der Chefgutachter für Immobilien bei der HypoVereinsbank aber nicht sprechen. „Eine spekulative Überhitzung nach spanischem Vorbild ist nicht zu sehen“, sagt der Experte. In Deutschland werde extrem solide finanziert, eine riskante Kreditausweitung werde auch aufgrund staatlicher Reglementierung gar nicht stattfinden. „Der Eigenkapitalanteil bei deutschen Wohnungsinvestitionen ist nach wie vor verhältnismäßig hoch“, so Halling. Die Wohnungsbauinvestitionen seien zudem gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) in jedem Fall angemessen.

Der Eigenkapitalanteil bei deutschen Wohnungsinvestitionen ist nach wie vor verhältnismäßig hoch.“

Portrait Halling

Stephan Halling Chefgutachter für Immobilien bei der HypoVereinsbank

Einen weiteren Indikator für eine Blasenbildung sieht Halling derzeit ebenfalls nicht erfüllt: dass zu viel gebaut würde. Damit reiht er sich in die Riege der Experten ein, die den Bedarf an Neubauten in den Metropolen bei Weitem nicht gedeckt sehen. Es seien nicht zuletzt Engpässe in der Baubranche, die die Entwicklung bremsten. Allerdings, so erklärt Stephan Halling, entspreche das, was gebaut wird, nur zum Teil dem Bedarf. Vor allem in Berlin sei der Standard von Neubauten eher an den Interessen externer Investoren als an den Bedürfnissen und Möglichkeiten der Bevölkerung ausgerichtet. „In der Hauptstadt entstehen zu viele Objekte im hochpreisigen Segment“, so Halling. „Dort werden die Vertriebszeiten spürbar länger und Überhitzungstendenzen erkennbar.“ Benötigt würden mehr Wohnungen im mittleren Preissegment, mit modernen Konzepten in serieller Bauweise. Gefragt ist dort auch die Politik. Doch müssten die ambitionierten Wohnungsbau-Pläne der nächsten Regierung erst einmal umgesetzt werden, so Halling. „Bis die Effekte spürbar werden, wird es noch einige Jahre dauern.“

Empirica-Gutachter Simons aber attestiert den sieben größten Städten schon heute Überhänge – und hat mit dieser These eine große Debatte über den Wohnungsbedarf in Deutschland ausgelöst. Weniger Flüchtlinge und das Ausweichen junger Menschen in preiswertere Städte wie Leipzig, Rostock, Erlangen oder Regensburg würden vor allem Berlin und München zu Verlierern des veränderten Schwarmverhaltens machen, so Simons.

Prognoseunsicherheit wächst und verunsichert Anleger

Das hören die großen Städte – und alle, die dort investiert sind – natürlich weniger gern. Entsprechend deutlich fällt die Kritik aus – insbesondere von Wohnungsentwicklern und -investoren, die jetzt verunsichert sind. Und zu Recht anmerken, dass sich im Nachfrageverhalten unterschiedliche Schwärme bemerkbar machen: Da gebe es etwa sowohl die Senioren am Bodensee als auch die jungen Digitalschaffenden in Berlin. Das Schwarmverhalten sei somit nicht eindeutig zu definieren. Widerspruch regt sich auch bei Wissenschaftlern und Analysten, wodurch sich das Dilemma für Investoren zusätzlich erhöht. Wer liegt mit seiner Prognose richtig? Wer hat recht? Was bedeutet das für mein Investment? Blase oder Boom? Das ist derzeit sicher kaum eindeutig zu klären.

Baukredite im Euroraum

Von Blase in Deutschland keine Spur

Eine gravierende Ausweitung des Kreditvolumens führte zwischen 2003 und 2008 in Spanien und Irland zu einer Immobilienblase. In Deutschland dagegen sind keine spekulativen Kreditausweitungen zu erkennen. Dazu tragen unter anderem der hohe Eigenkapitaleinsatz und hohe Tilgungssätze bei. 

Nutzen Sie die klickbaren Quadrate, um die Grafik individuell zu konfigurieren.

Boom in der Provinz hält an - vorerst

Dass die sieben größten Städte Deutschlands nicht alleinige Gewinner des – woraus auch immer gespeisten – Bevölkerungswachstums sind, zeigt eine ganze Reihe von Studien. So kommen die HVB-Immobilienmarktberichte zu dem Ergebnis, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien nicht nur in den Speckgürteln der Großstädte, sondern auch in Klein- und Mittelstädten der Metropolregionen längst angezogen hat – und weiterhin anhält. „In vielen Vororten klettern die Wohnungsmieten derzeit sogar stärker als in den Stadtzentren“, so Marktspezialist Halling. Sogenannte B-Städte wie Dresden, Leipzig, Jena, Erfurt, Augsburg, Münster oder Regensburg gehören aus Investorensicht längst zu den „hidden champions“, den sogenannten heimlichen Gewinnern, weil Bodenpreise, Entwicklungskosten, Nachfrage und Wirtschaftskraft derzeit in einem besseren Verhältnis stehen als in München oder Berlin. „Für den Anleger sind diese Standorte derzeit durchaus vielversprechend“, sagt Halling.

Finden Investoren den sicheren Hafen für ihr Kapital also nur noch in der deutschen Provinz? Teils, teils, lautet Hallings Antwort. Denn längst nicht alle Städte und Regionen jenseits der Metropolen böten zukunftssichere Voraussetzungen für das Investieren in Immobilien. Vorsicht geboten sei mittelfristig bei Objekten, die sich durch nicht optimale Standortfaktoren auszeichneten. „Für Immobilien in suboptimalen Mikrolagen oder an Standorten mit großen Neubauvorhaben sind nach einem Abflauen des derzeitigen Immobilienbooms Preisrückgänge zu erwarten“, so Stephan Halling.

Hohe Nachfrage auch in den kommenden Jahren attestiert der Experte dagegen Büroimmobilien in den wirtschaftsstarken Metropolregionen des Landes. Die weiterhin starke Konjunktur sorgt für eine gestiegene Nachfrage, besonders in München, Berlin oder Hamburg. „Die Wirtschaftsmetropolen befinden sich auf einem nachhaltigen Wachstumskurs“, so Halling. „Das sorgt für eine steigende Anzahl von Erwerbstätigen, die Arbeitsräume benötigen.“

Sein Fazit: Ganz gleich, ob Immobilienblase oder Boom – im derzeitigen Marktumfeld sollte man besser auf Sicht fliegen und das eigene Portfolio mithilfe eines Spezialisten gut im Blick behalten.

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