Platzt die Blase oder bleibt der Boom?
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Platzt die Blase oder bleibt der Boom?

Immobilienmarkt 2017

Neue Gutachten prognostizieren einen Trendbruch bei den Wohnimmobilienpreisen in deutschen Großstädten. Und haben eine breite Debatte über den Neubaubedarf ausgelöst. Unter Experten regt sich Widerspruch. Wer liegt mit seiner Prognose richtig? Darauf sollten Sie jetzt achten.

Selten fand eine Immobilienstudie so schnell ihren Weg in die Medien. Vom Spiegel bis n-tv: Alle berichteten, was Professor Harald Simons, Chefgutachter bei der empirica AG, im diesjährigen „Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2017“ als erster deutscher Immobilienexperte prognostiziert. Nein, es gehe nicht so weiter, der Boom sei am Ende. Statt zu wenig würde in den sieben größten Städten Deutschlands inzwischen sogar zu viel gebaut. In Berlin sei daher „sicherlich, in München wahrscheinlich und in Hamburg und Frankfurt möglicherweise mit einem Trendbruch bei den geforderten Kaufpreisen zu rechnen“, schreibt Simons in der vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) veröffentlichten Studie. So könnten die Transaktionspreise für Eigentumswohnungen bis zu einem Drittel zurückgehen. Unerfreuliche Aussichten für eine Branche, die bei der Produktion und den Preisen seit Jahren nur eine Richtung kennt: steil nach oben.

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Hohe Kaufpreise drücken die Renditen

Platzt also die Immobilienblase bundesweit? „Nein, das nicht“, betont Simons. Aber es werde Investoren geben, die Eigenkapital verlieren. Grund: 2016 sei das fünfte Jahr in Folge gewesen, in dem die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Wohnungsmieten – was per definitionem ein Indiz für eine Blasenbildung ist. Bundesweit erhöhten sich die Preise für Eigentumswohnungen um durchschnittlich 8 Prozent. Die Neuvertragsmieten hätten demgegenüber nur um 3 Prozent zugelegt. In den deutschen Großstädten wie München, Frankfurt und Düsseldorf lag die Teuerungsrate bei den Wohnimmobilien sogar bei bis zu 12 Prozent – nach Auffassung von Simons eine klare Preisübertreibung. Privatinvestoren reagieren bereits darauf, weil sie die geforderten Kaufpreise – trotz anhaltend niedriger Zinsen – nicht mehr ohne Weiteres stemmen können, wie Wohnungsentwickler und Makler aus allen Großstädten inzwischen selbst berichten. Auch für Kapitalanleger geht die Rechnung kaum noch auf. „Wer in München oder Berlin eine vermietete Wohnung erwirbt, erzielt nur noch eine Nettorendite von 2 Prozent“, rechnet Simons vor. Im jetzigen Zinsumfeld sei das an diesen beiden Standorten zu wenig.

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Deutsche Städte: Wachstum und kein Ende in Sicht

Unsere Grafik zeigt, dass die Zuwanderung in Metropolen und Mittelstädte auch in den kommenden Jahrzehnten anhalten dürfte. Die Folgen: eine anhaltend hohe Wohnungsnachfrage. Der Knick im Jahr 2011 ist auf die damaligen Zensus-Ergebnisse zurückzuführen.

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Keine Überhitzung nach spanischem Vorbild

Die galoppierenden Miet- und Kaufpreise und die „riskant niedrigen Renditen“ zweifeln andere Experten nicht an. So dokumentieren die HVB-Marktberichte den Trend für eine Vielzahl von deutschen Städten ebenfalls. „Eine Entkopplung zwischen Mieten und Kaufpreisen können wir für München und Berlin durchaus bestätigen“, sagt Stephan Halling. Von einer „bundesweiten Blase“ will der Chefgutachter für Immobilien bei der HypoVereinsbank genauso wenig sprechen wie sein Berufskollege von empirica. „Eine spekulative Überhitzung nach spanischem Vorbild ist nicht zu sehen“, sagt der Experte. In Deutschland werde extrem solide finanziert, eine riskante Kreditausweitung auch aufgrund staatlicher Reglementierung gar nicht stattfinden. „Der Eigenkapitalanteil bei deutschen Wohnungsinvestitionen ist nach wie vor verhältnismäßig hoch“, so Halling. Die Wohnungsbauinvestitionen seien zudem gemessen am Bruttoinlandsprodukt (BIP) in jedem Fall angemessen.

Zwei weitere Indikatoren für eine Blasenbildung sieht Halling derzeit ebenfalls nicht erfüllt: dass zu viel oder am Bedarf vorbei gebaut würde. Damit reiht er sich in die Reihe der Experten, die den Bedarf an Neubauten in den Metropolen bei Weitem nicht gedeckt sehen. Empirica-Gutachter Simons aber attestiert den sieben größten Städten schon Überhänge – und hat mit dieser These eine große Debatte über den Wohnungsbedarf in Deutschland ausgelöst. Weniger Flüchtlinge und das Ausweichen junger Menschen in preiswertere Städte wie Leipzig, Rostock, Erlangen oder Regensburg würden Berlin, Hamburg und München zu Verlierern des veränderten Schwarmverhaltens machen, so Simons.

„Der Eigenkapitalanteil bei deutschen Wohnungsinvestitionen ist nach wie vor verhältnismäßig hoch.“

Portrait Halling
Stephan Halling,
Chefgutachter für Immobilien bei der HypoVereinsbank

Prognoseunsicherheit wächst und verunsichert Anleger

Das hören die großen Städte – und alle, die dort investiert sind – natürlich weniger gern. Entsprechend deutlich fällt die Kritik aus – insbesondere von Wohnungsentwicklern und -investoren, die jetzt verunsichert sind. Und zu Recht anmerken, dass sich im Nachfrageverhalten unterschiedliche Schwärme bemerkbar machen: Da gebe es etwa sowohl die Senioren am Bodensee als auch die jungen Digitalschaffenden in Berlin. Das Schwarmverhalten sei somit nicht eindeutig zu definieren. Widerspruch regt sich auch bei Wissenschaftlern und Analysten, wodurch sich das Dilemma für Investoren zusätzlich erhöht. Wer liegt mit seiner Prognose richtig? Wer hat recht? Was bedeutet das für mein Investment? Blase oder Boom? Das ist derzeit sicher kaum eindeutig zu klären.

Gegenwind zur empirica-Bedarfsprognose kommt unter anderem vom renommierten Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW). Dieses hält die bisherige Bautätigkeit für nicht ausreichend, um den Bedarf zu decken. Im Bundesdurchschnitt seien im Zeitraum 2011 bis 2015 nur rund 53 Prozent der benötigten Wohnungen gebaut worden, so das IW. In den Großstädten habe die Quote oft nur bei 30 Prozent, in Berlin sogar nur bei 25 Prozent gelegen. Dementsprechend seien Mieten und Kaufpreise stark gestiegen.

Baukredite im Euroraum

Von Blase in Deutschland keine Spur

Eine gravierende Ausweitung des Kreditvolumens führte zwischen 2003 und 2008 in Spanien und Irland zu einer Immobilienblase. In Deutschland dagegen sind keine spekulativen Kreditausweitungen zu erkennen. Dazu tragen unter anderem der hohe Eigenkapitaleinsatz und hohe Tilgungssätze bei. 

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Boom in der Provinz hält an

Dass die sieben größten Städte Deutschlands nicht alleinige Gewinner des – woraus auch immer gespeisten – Bevölkerungswachstums sind, zeigt allerdings eine ganze Reihe von Studien. So kommen die HVB-Immobilienmarktberichte zu dem Ergebnis, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien nicht nur in den Speckgürteln der Großstädte, sondern auch in Klein- und Mittelstädten der Metropolregionen längst angezogen hat. „In vielen Vororten klettern die Wohnungsmieten derzeit sogar stärker als in den Stadtzentren“, so Marktspezialist Halling. Sogenannte B-Städte wie Dresden, Leipzig, Jena, Erfurt, Augsburg, Münster oder Regensburg gehören aus Investorensicht längst zu den „hidden champions“, den sogenannten heimlichen Gewinnern, weil Bodenpreise, Entwicklungskosten, Nachfrage und Wirtschaftskraft derzeit in einem besseren Verhältnis stehen als in München oder Berlin. „Für den Anleger sind diese Standorte derzeit durchaus vielversprechend“, sagt Halling.

Finden Investoren den sicheren Hafen für ihr Kapital also nur noch in der deutschen Provinz? Teils, teils, lautet Hallings Antwort. Denn für Gewerbeimmobilien gelte das nur eingeschränkt. Zwar sind seiner Beobachtung nach Büro-, Hotel- und Handelsimmobilien in den sieben Großstädten längst zu teuer, um eine auskömmliche Rendite zu erwirtschaften. In den B-Städten bringen sie aber nicht die für Profianleger wie Versicherungen und Pensionskassen interessanten Flächen- und Investmentvolumina auf die Waage.

Zudem ist die Nachfrage im gewerblichen Segment viel stärker konjunkturellen Schwankungen unterworfen. „Gerade für konservative Immobilieninvestoren stimmt daher das Risiko-Rendite-Verhältnis auch in der Provinz meistens nicht“, sagt HVB-Chefgutachter Halling. Sein Fazit: Ganz gleich, ob Immobilienblase oder Boom – im derzeitigen Marktumfeld sollte man besser auf Sicht fliegen und das eigene Portfolio mithilfe eines Spezialisten gut im Blick behalten.

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